Зачем проверять документы.
Многие считают, что делать этого не требуется, ведь «государство всё проверит, когда будет регистрировать сделку». Но полностью полагаться на профессионализм сотрудников Росреестра не стоит, чаще всего они могут лишь заметить фактические ошибки и нестыковки, запросить дополнительные документы, но более глубоко разбираться не будут. Если вы хотите быть на 100% уверены в совершаемой вами сделке - обязательно займитесь проверкой юридической чистоты квартиры.
Проверяем документы собственника:
- Документы подтверждающие личность собственника или собственников, если таковых несколько;
- Действительность паспорта, если собственник совершеннолетний (онлайн на сайте МВД, указав серию и номер паспорта) и если документ в базе значится, как не действующий, значит перед вами мошенник;
- Свидетельство о рождении, если собственник квартиры несовершеннолетний, а если ему больше 14 лет, то дополнительно общегражданский паспорт. Обязательное условие, наличие разрешения органов опеки;
- Соответствие паспортных данных со всеми остальными документами на квартиру. Если собственник недвижимости менял фамилию или имя и данные не совпадают, обязательно запросите подтверждающие документы (свидетельство о браке/разводе, перемене имени).
Правоустанавливающие документы на квартиру:
Таких видов документов несколько и зависит от того каким образом человек стал собственником и в какие годы.
В случае - покупки: (договор купли-продажи), получения наследства (нотариально заверенное с-во о праве на наследство), дарения (д-ор дарения), приватизации (д-ор передачи в собственность), долевого участия (д-ор долевого участия при покупке у застройщика), также бывают договора мены, ренты и т.д.;
Если документы были оформлены до середины 2016г., то к вышеперечисленным документам обязательным дополнением являются - свидетельство о гос. регистрации права собственности в котором должны быть указаны данные собственника и договора, на основании которого было выдано свидетельство, акт приёма-передачи недвижимости или расписки на получение денежных средств бывшим владельцем недвижимости, что поможет вам проверить об отсутствии разногласий между нынешними и предыдущими собственниками.
Выписка из ЕГРН
На сегодняшний день выписка из Единого государственного реестра недвижимости является одним из самых важных документов, подтверждающих право собственности на объект, имеющая самые актуальные сведения о наличии или отсутствии каких-либо обременений. Но следует помнить, что в выписке отражаются данные об объекте недвижимости на момент запроса, а т.к. выписка делается несколько дней, то вполне реальной может оказаться ситуация, когда при «чистой» выписке квартира на самом деле уже имеет какие-либо ограничения (сведения которые поступили в ведомство уже после вашего запроса).
Получить выписку можно в Росреестре или МФЦ, в зависимости от места подачи заявления она будет готова через 3 - 5 дней.
Согласие супругов на продажу недвижимости, в том числе - бывших
Находясь в браке человек может распорядиться общим имуществом только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга.
Если в момент продажи недвижимости супруги разведены, но недвижимость была приобретена в браке, также требуется нотариально заверенное согласие на продажу, бывшего супруга или судебные документы о разделе имущества, брачный договор.
Если продавец утверждает что не состоял в браке в момент покупки недвижимости, обязательно возьмите от него нотариально заверенное заявление об этом, для подтверждения, что вы являетесь добросовестным приобретателем.
Справки ПНД/НД
Люди впервые сталкивающиеся с куплей-продажей недвижимости негативно реагируют на просьбу предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, но сделать это всё же необходимо, что увеличивает шанс на успех при попытке признать сделку недействительной ссылаясь на свою недееспособность.
Чем больше документов – тем спокойнее
Представленный список документов лишь верхушка айсберга. Могут понадобиться более специфические документы позволяющие проверить, не является ли квартира предметом судебного спора, нет ли временно выписанных из неё жильцов или людей, отказавшихся от приватизации, но имеющих пожизненное права на пользование недвижимостью и т.д.. Каждая квартира является уникальным случаем и требует специального подхода. Чтобы быть уверенным в “чистой” сделке обратитесь к грамотному юристу или в агентство недвижимости.